不管是在外地工作、求學，或是剛結婚想先租房子過渡，「租房子」幾乎是每個人都會碰到的事。但很多人在簽約的時候根本沒仔細看契約內容，等到出了問題才發現自己的權益受損。
房東可以收多少押金？東西壞了誰要修？租約還沒到期想搬走可以嗎？這些看似簡單的問題，背後其實都有法律規定。
這篇文章整理了租房子最常遇到的法律問題，律師來幫我用最好懂的方式幫你一次搞清楚。
租房子一定要簽書面契約嗎？
這要看租期多長。
根據民法第 422 條，不動產的租賃契約，如果租期超過一年，就必須用書面方式訂立。如果超過一年卻沒有簽書面契約，這份租約不會「無效」，而是被視為不定期限的租賃。
不定期限租賃跟定期租賃的差別很大——最明顯的就是，不定期限租賃的房客受到土地法第 100 條的保護，房東不能隨便要求房客搬走，必須符合法定事由才能終止租約。
實務建議：不管租期長短，都建議簽書面契約，而且雙方各留一份。契約裡要把租金金額、付款方式、租期、押金、修繕責任等重要事項寫清楚，日後有爭議才有依據。
押金是什麼？房東最多可以收多少？
押金就是房客在入住的時候先交給房東的一筆錢，目的是擔保房客在租賃期間如果有積欠租金、損壞房屋或設備等情形，房東可以從押金裡扣抵。
那押金可以隨便收嗎？不行。根據租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條，押金的金額不得超過 2 個月的租金。
舉例來說，如果你的月租金是 15,000 元，房東最多只能收 30,000 元的押金。如果房東要求你付 3 個月甚至更多的押金，那就超過法律規定的上限了，你可以拒絕。
要注意的是，這個規定適用於住宅租賃。如果租的是店面或辦公室等商用空間，押金金額沒有法定上限，要靠雙方協商。
租約到期後，房東什麼時候要退押金？
租約結束、房客搬離之後，房東應該返還押金。但如果房客有積欠租金、水電費，或是房屋有超出正常使用範圍的損壞，房東可以先從押金裡扣除這些費用，扣完之後的餘額必須退還給房客。
根據租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條第 2 項的規定，出租人應於租賃契約消滅、承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務後，返還押金或抵充後的餘額。
實務上常見的糾紛是：房東以「牆壁有釘孔」「地板有刮痕」等理由扣押金。但一般正常使用造成的自然耗損，房東是不能扣的。如果房東無理由不退押金，房客可以寄存證信函催告，必要時向法院提起訴訟請求返還。
房子裡的東西壞了，修繕費用誰出？
原則上是房東要出錢修。
根據民法第 429 條第 1 項，租賃物的修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。也就是說，如果冷氣壞了、馬桶不通、牆壁漏水，這些屬於房屋本身或附屬設備的修繕，法律上是房東的責任。
不過要注意兩件事：
第一，契約可以另外約定。有些租約會載明「承租人應自行負擔修繕費用」，如果你簽約時同意了這個條款，原則上就要依約處理。所以簽約前一定要看清楚修繕責任的約定。
第二，如果是房客自己造成的損壞（例如小孩把窗戶打破），那當然是房客自己要負責修理或賠償。
房東一直不修東西怎麼辦？
如果房屋或設備需要維修，而修繕責任在房東身上，但房東遲遲不處理，房客可以這樣做：
第一步：書面催告。 用存證信函或其他書面方式通知房東，明確告知需要修繕的項目，並給房東一個合理的期限來處理。
第二步：如果房東仍不修繕。 根據民法第 430 條，租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有修繕之必要，承租人得定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕，承租人得終止契約，或自行修繕後向房東請求償還費用，或在租金中扣除修繕金額。
這條規定的重點在於：你不能什麼都不說就直接扣租金或自己找人來修。一定要先催告，給房東合理的時間處理，對方不處理你才能採取進一步的行動。
房屋稅和地價稅要由誰繳？
根據民法第 427 條，就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。
白話說就是：房屋稅、地價稅這些跟房子本身有關的稅金，法律上應該由房東來繳，不能要求房客分攤。
但這條規定不是「強制規定」，如果租約裡有明確約定由房客負擔，法院也會尊重雙方的契約自由。所以簽約的時候，如果看到有「稅捐由承租人負擔」的條款，要注意這其實不是法律預設的，可以跟房東協商。
房客可以把房子轉租給別人嗎？
原則上不行，但有例外。
根據民法第 443 條，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。不過如果租賃物是房屋，除非契約有明確禁止轉租的約定，否則承租人可以將房屋的一部分轉租給他人。
簡單來說：
- 整間轉租：一定要得到房東的書面同意，否則房東可以依法終止租約
- 部分轉租（例如分租一間房間出去）：除非契約有禁止，否則法律上是允許的
不過實務上，很多租約都會加上「不得轉租」的條款，所以在簽約之前一定要看清楚。如果你有分租的需求，建議在簽約的時候就跟房東說明並取得同意。違反轉租限制的後果很嚴重——根據民法第 443 條第 2 項，房東可以直接終止契約。
房東在什麼情況下可以提前終止租約？
根據租賃住宅市場發展及管理條例第 10 條，出租人在以下情況可以提前終止租約，而且房客不能要求賠償：
- 房客毀損房屋或設備，不修繕也不賠償
- 房客積欠租金或費用達 2 個月的租額，經房東定期催告仍不繳納
- 房客未經房東書面同意就轉租
- 房東因重新建築而必須收回房屋
- 其他依法律規定可以提前終止的情形
這裡要特別注意「積欠 2 個月租金」這一項。假設你的月租金是 20,000 元，如果你已經欠了 40,000 元以上的租金，房東催告後你還是不付，房東就有權終止租約，而且你不能要求任何搬遷補償。
房客想提前搬走，可以解約嗎？
租約還沒到期，但房客想提前搬走，這在實務上非常常見。
根據租賃住宅市場發展及管理條例第 11 條，房客在以下情形可以提前終止租約，而且房東不能要求賠償：
- 因疾病、意外而有長期療養的需要
- 房屋不適合居住且需要修繕，經房客催告房東在合理期限內仍不修繕
- 因不可歸責於房客的原因，導致房屋一部分毀損滅失，剩餘部分無法繼續居住
- 因第三人主張對房屋的權利，導致房客無法正常使用
如果不是以上這些情形，房客想提前解約，通常就要依照租約的規定來處理。大部分的租約會約定提前解約要支付違約金（常見的是 1 個月租金），並且要提前一定天數通知房東。
實務建議：如果你預計可能會提前搬走，簽約的時候就要特別注意提前解約的條款，包括要提前多久通知、違約金怎麼算。這些都是可以跟房東協商的。
房客過世了，租約怎麼辦？
如果房客在租賃期間不幸過世，根據民法第 452 條，定有期限的租賃契約，如承租人死亡，其繼承人得終止租約。但繼承人要終止，必須依民法第 450 條第 3 項先期通知房東（通知的提前期間，依當地習慣或租金支付的期間來計算）。
也就是說，房客的繼承人（通常是配偶或子女）可以選擇是否要繼續這份租約。如果繼承人不想繼續租，可以通知房東終止租約。
這個規定對繼承人來說是一個保護——你不會因為繼承了租約就被強制要求繼續租到期滿。但如果繼承人想繼續承租，房東也不能單方面終止。
租屋糾紛，建議儘早諮詢律師
租房子看起來是日常生活中很平常的事，但一旦發生糾紛，處理起來往往比想像中複雜。房東不退押金、房客擅自轉租、提前解約的違約金怎麼算、房東突然要求漲租——這些問題都涉及法律上的權利義務。
很多人遇到租屋糾紛的時候，因為金額不大就選擇忍氣吞聲，但其實法律對房東和房客雙方都有明確的規範。了解自己的權利，才能在遇到問題的時候做出正確的判斷。
如果你正在面對租屋相關的法律問題，不確定自己的權利在哪裡，歡迎聯繫我們的專業律師。不管是看契約、處理押金糾紛、還是協助解約談判，我們都能幫你。
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